＜お伝えしたい事＞
路面店舗の募集看板には様々な背景、思惑、狙いがみて取れます。
少々マニアックな内容にてあまり深く考えず、
「へえ、こんな事もあるのか！」的な、気楽な感じでご理解ください。
「24時間働けますか？」
かつてＣＭで流れた栄養ドリンクのフレーズですが、
まさに募集看板は24時間働く頼もしい相棒です。
ただ一言で募集看板といってもその背景は千差万別。
ここではその背景など、一般的に知られている内容から、当方の経験した稀な例まで、
いくつかランダムに記していきます。
「ふーーん、そんな事もあるんだ」ぐらいの感じで眺めて頂ければ十分です。
＜不動産仲介会社からみた、募集看板の背景＆意味＆事例＞
① 本当にスグ貸したい
最も一般的な事例です。
まだ募集したての頃や、ゆっくりと良いテナントさんを探したい場合は、あまり募集看板を貼りません。
② なかなか良いテナントさんが見つからない場合
テナントさんからの申込が来ないor少ない、与信の良いテナントさんを待ちたい時！
③ 依頼した不動産仲介会社でテナントさんの誘致が上手くいかない場合
依頼された仲介会社は、まず自社でテナントさんを誘致しようとします。
その方が当然、手数料収入も十分確保できますし、
契約や設備の検証含め様々な確認調整業務がスムーズに進む確率が上がるからです。
自社で良いテナントさんを誘致できない場合、
オーナーからの指示や仲介会社からの提案で募集看板を貼る事になります。
オーナーのメリットは、いいテナントさんを誘致できる可能性がＵＰ，
デメリットは特にありません。
仲介会社のメリットは、同じく良いテナントさん誘致できる可能性がＵＰし手数料収入を得れる、デメリットは手数料収入が折半などで50％減等、
半減する事となります。
④ 依頼された仲介会社が契約し易くなる
自社でテナントさんを見つけられなくても、
他の仲介会社がテナントさんを誘致してくれれば、結果として契約に繋がり手数料収入が確保できます。
その手数料が50％減になったとしても、50％は固く確保できるので魅力的です。
⑤ テナントさんを決められない！
仲介会社に問題がるのか？ 物件に問題があるのか？ 経済条件等が高過ぎるのか？
理由はともあれ、物件の諸条件をヒアリングすると原因が見えてきたりします。
⑥ 看板件数による総合力の誇示
ある特定のエリアに、1社か2社の募集看板ばかり貼られている事があります。
「このエリアに強いのは当Ａ社です」というメッセージを強く感じる事もあります。
管理会社という看板もあります。
これは募集しているのか？
と疑問に思う事もしばしばです。
余談ですが、
大手不動産仲介会社の場合、あるエリアに強い仲介業者を排除しオーナーに直接アプローチする事で手数料収入の最大化を狙います。
私のような一人仲介会社の場合、エリアに強い仲介会社さんがいた方がメリット大きく、
好んで共同仲介をお願いしております。
最近は自然災害、長雨による浸水など、気になる点は増えています。
そんな時に頼りになるのは、やはり実績のある地元仲介会社の方々です。
表面上は分からなくても、地元専門の仲介会社では誰でも知る有名な話、
危ない話は存在します。
その際、不動産免許番号の前についている「（・・）」等の番号が大きい方が安心です。
これは不動産免許の取得回数を表しています。
開業して免許更新回数が多い、
つまり信用と実績のある地元仲介会社である可能性が高いという訳です。
ちなみに私は2020年7月現在で開業6年目、
5年毎の免許更新にて１回目の免許更新し免許を得るのは2度目の「（2）」、
まだまだ新参者です。
⑦ 自社でテナントを誘致できない仲介会社の成約方法
少々ネガティブな表現ですが、実際このような狙いで掲載されていることも散見されます。
私も過去、自身の実力の無さに落胆しつつも、依頼者であるオーナーに貢献すべく、
募集看板を利用したことは複数回あります。
⑧ そもそも難しい立地の募集を依頼され、断り切れずの苦肉の対応策
どの業界も同様ですが、各社各様に専門や得意分野というのがあります。
この事を、医師免許で例える事がります。
医師免許は一つでも、内科、外科、整形外科、耳鼻咽喉科、眼科など、
それぞれ分野が分かれ、我々もその時の状況に応じ使い分けます。
宅地建物取引免許も一つですが、住宅、事務所、店舗、倉庫などカテゴリーが分かれます。また、賃貸、売買、管理などの業務内容でも別れるので、
外から見るよりも意外と細分化されています。
ただ、郊外の不動産仲介会社では住宅をメインとしつつ、
その他の店舗も倉庫も、賃貸も売買も管理も、
つまり全てをオールマイティに仕事としなければ収益に繋がに難く、
従事している例はよくみられます。
都心でも専門外の依頼をされる事は時々あり、
仲介会社も今までお世話になった顧客の依頼であれば貢献したいもの。
ビジネスとしては囲い込みという観点から、専門外に関与しているのがこの例です。
店舗系テナントの顧客はコンビニ3社とドラッグストア数件だけ、
ここに紹介し反応なければ募集看板を貼るか、
レインズやアットホームに掲載します。
まだまだいくつかの例があるので、以下簡単に記していきます。
⑨ 専任業者の様に見えるが、専任ではなくオーナーに選ばれた優先仲介業者
この件は意外と知られていませんが、実は散見されるケースです。
我々の業界では、専任業者か一般媒介業者で立ち位置が異なります。
もちろん専任業者の方がオーナーへのルートとしては確実です。
この辺、聞き難くてもはっきりと事務的に確認する事をお勧めしております。
「失礼ですが貴社は専任業者ですか？」とヒアリングし、
何かあやふやな回答であれば少し注意された方が良いと思います。
⑩ 過去は専任業者だったが今は一般媒介業者、看板は継続して掲載中
専任媒介契約にも期限があり、上記の様な例もありました。
⑪ 連絡先が携帯電話？ 一昔前はやや心配も、今の時代はむしろ有りか！
2010年頃は、携帯電話だけの表記だと怪しく見えたものです。
今は携帯電話だけでもありますし、中にはメールアドレスだけ、
もっと進むと「ＱＲコードだけ」など、
時代は進んでいます。
⑫ 募集看板を貼りたくないオーナーも相当数居られます
理由は個々に異なりますが、オーナーが上層階に居住していたりすると、
飛込で玄関ベルを鳴らされたりする事もあり避ける例もあります。
⑬ 契約後も募集看板が貼ってあるのはなぜ？
（１） オーナーへの直接連絡を避けるため（土日でも飛込営業が来ることは避けたい）
（２） 仲介会社が他のテナントニーズを知り得る為
（３） その他
⑭ 傾いた掲示、色あせた紙面、デザイン性あるも英語交じり、2枚貼りや3枚貼り
こういった例も非常に多く見られます。
・片方の接着テープが剥がれ傾いた看板
→長期間空室であきらめ感あり
・色褪せた看板
→24時間×365日×複数年掲載され、成約し難い原因ある物件と感じる例あり
・2～３社の看板貼り
→やはり募集に苦戦しているように感じてしまう
・デザイン性あるも英語交じり
→外資系仲介会社の定型募集看板。裏通りで外資が借りないエリアも同じ看板なので日本人としては見難い？
⑮ A4→A3→A1→半畳→一畳？と成長肥大していく看板はなぜ？
これは私も経験があります。
つまりリーシングを数か月重ねるも良いテナントさんからの申し込みを取れず、
でも依頼主であるオーナーにはアピールし続けなければ専任契約を解除されるので、
苦肉の策として自社の費用（10万以上の時もある）で看板を大きくし、
目立たせることで成果を引き寄せたいという切ない意図の結果です。
最近こう言った出征魚的に大きくなる看板を見ると、
同業故にお察しするというか、
他人事でもなく胃がチクリと痛くなったりもします。
⑯ 連絡すると仲介業者はお断りという怪と裏事情、
オーナーの為？、共存共栄という暗黙の了解？
この歳で独立した立場だから言えるのですが、いつも頭にくる悪しき慣習です。
オーナーの利益を最優先すると言いながら、
仲介会社の利益を露骨に最優先するケースもあります。
オーナーの利益を最優先と同時に、仲介会社の利益も最大化にするなら話は分かりますが、その実力も無く結果も出せないから、
募集看板を貼っているはずです。
「我社はテナントさんからの問い合わせにしか答えません、仲介業者からの問い合わせは不可です」とコメントするようにオーナーが指示するのは不自然にて、
その元付会社判断の可能性が大です。
つまり、
「テナントさんからの仲介手数料が欲しいので、
他の仲介会社経由のテナントさんの申込はオーナーに渡しません」、
と言っているようなものです。
私がオーナーなら、良いテナントさんならどの仲介会社ルートでも良いし、
そもそもその選択肢を仲介業者の段階で削除するのは、
全くもって不利益以外の何物でもありません。
でも皆さん、
私のような中小企業だけでなく、
業界を代表する大手不動産仲介会社も、
平気で10年以上こういった取り組みを続けている事実があります。
いつも誰かが見ているものです。
ただ、中には仲介会社にも切ない事情があるのかもしれません。
「紅の豚」というアニメで、
離れ小島でガソリンを高く売られる「フィオ」という女の子が登場するシーンがあります。
そこで紅の豚の主人公、「ポルコ」はこう言います。
「 ぼってるんじゃねえ、持ちつ持たれつなんだよ」
海も陸も見かけはいいがな、この辺りはスッカラカンなのさ
確かにこれはあると思います。
ただ、いつも許される行為ではない点、私は肝に銘じております。
もし切ない事情でこうされたのなら、
いつか必ずオーナーにこうしてください。
「御恩の倍返しだ」(笑)
⑰ ビルオーナーは、募集業務に直接関与したくないというメッセージ
ある女性オーナーの事例であり、
直接関与しない方が良いと私も思った次第です。
最後に、以下です。
⑱ そもそも募集看板は貼らない
銀座中央通りや晴海通り、表参道に面する１Ｆ、新宿通り、渋谷駅前・・・等々
そもそもこういった商業一等地は、
募集看板を貼らなくても契約できるケースが多く、よって募集看板は貼りません。
また、水面下で限られたテナント様とのみ交渉する方が希少価値が上がるというのも、
あり得るお話です。
逆に募集看板やレインズ等に掲載してしまうと、
「出回り物件」的な捉え方をされてしまうケースもあるからです。
その他まだまだある気がしますが、もうお腹一杯ではないでしょうか？？？
＜お伝えしたい事＞
路面店舗募集看板には様々な背景、思惑、狙いがみて取れます。
少々マニアックな内容にてあまり深く考えず、
「へえ、こんな事もあるのか！」的な気楽な感じでご理解ください。
如何でしたか？
88歳の実父は大工でした。
その父曰く「一つも事情の無い家は無い、みんな何か事情を抱えているもの」。
大工として数か月から長くて1年強、
住宅の現場に通っていると様々な良い点と聞きたくないような辛い悲しい話も、
自然と聞こえてきてしまうようです。
オーナーさんも、テナントさんも、店舗募集を預かる仲介会社もまた、
様々な「事情」というものの中に存在しております。
たかが募集看板一枚ですが、
色々なものが見えてきますし、
立場が変わればまた違う見方もあるものです。
募集看板を依頼するオーナー、
預かる元付仲介会社、
テナントに紹介する客付け仲介会社、
テナントの店舗開発・・・・・他
この募集看板一枚に多くの方が関与するので、心して従事したいものです。
「気楽に見てください！」と言っておきながら、
最後は少々重くなってしまいました。
今日はこれから、練馬方面の「玄蕎麦野中」に初参戦、
食べログ蕎麦百名店に入る名店との事。
少々重くなったことは水に流すではなく、蕎麦で流してくださいね？？？
気楽に、気楽に！(笑)
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